La guía definitiva sobre las licencias y permisos de obra
Como todos sabemos, realizar una obra o reforma de viviendas requiere mucho tiempo de organización, planificación y contratación de la empresa experta que realizará los cambios que deseas ejecutar en tú hogar.
En este proceso, muchas veces olvidamos que algunas reformas requieren tener licencias o permiso para realizar la obra. Si no sabes nada al respecto, conviene que te vayas enterando y para eso en ZonaHerramientas hemos diseñado esta sección especial donde encontrarás todo lo que necesita saber sobre licencias y permisos de obras.
¿Se puede empezar una obra sin licencia?
Muchas veces cuando adquirimos un piso o casa, lo primero que pensamos es darle nuestro toqué y renovar las instalaciones como el baño, cocina, pintar, cambiar las ventas, distribuir la vivienda de forma diferente, etc. En pocas palabras, las posibilidades de realizar cualquier tipo de reforma son infinitas.
Antes de empezar a planear el universo de posibilidades que hay, lo primero que debes saber es que NO. No se puede ejecutar ninguna obra o reforma sin licencia o el permiso pertinente del organismo reguladores. Aquí en España, este organismo es bien conocido como ayuntamientos de pueblos y ciudades.
Estos son aquellos que observan la legislación que garantiza que cualquier intervención en un edificio cumpla con el código técnico de edificación. Con la finalidad de mantener ciertos estándares que puedan afectar la calidad de los materiales y a la seguridad e integridad.
También, obteniendo la licencia del Ayuntamientos para realizar modificaciones oportunas a tu vivienda aseguras que no te denuncien por el ruido ocasionado por la obra, los escombros de los materiales y otros particulares similares.
Canalizando este permiso, dejamos constancia ante la comunidad de los propietarios del trabajo a realizar, la duración y las molestias que podría causar a los vecinos.
¿Cuáles son las obras en casa sin permiso ni licencia?
Los trabajos o reformas que no requieren licencia son obras que no afectan la seguridad de una vivienda o inmueble, como por ejemplo pintar las habitaciones del hogar. En ese proceso de tintura de las paredes no se modifican estructuras del edificio ni se pone en riesgo la estructura.
En pocas palabras, las obras que no requieren permiso o licencia son todas las estéticas del interior de la casa, que no incomoden ni pongan en riesgo a ningún otro inmueble, persona u objeto.
Otros de los ejemplos de las obras que se pueden realizar sin obras son la sustitución de solados y alicatados, alisado de las paredes, lijado de parquet, sustitución de la instalación eléctrica, sustitución interior de la red de suministro de agua, etc.
¿Cuándo es necesaria la licencia de obras?
Para comenzar a solicitar una licencia o permiso para realizar una obra, es necesario conocer qué tipo de obra es tu proyecto. Si el mismo es una obra mayor, se requiere una licencia de obra, permiso de construcción o licencia urbanística; y si es una obra menor, deberás tramitar la comunicación previa de obra menor delante del organismo competente de donde se encuentra la ubicación de la vivienda.
Aquí encontraras unos tips que te permitirán diferenciar qué tipo de obra vas a realizar en tu vivienda. Sin embargo, siempre tendrás que corroborar la información con el Ayuntamiento de tu localidad.
Cómo identificar una obra menor
Una obra menor es cuando no afecta los elementos de la estructura ni requiere dificultad técnica o constructiva comunes del inmueble y por lo general son más económicas. La misma no están asociadas a un proyecto de obra, y no afectan a la normativa de seguridad del código técnico de edificación.
Por ejemplo, de la licencia de obra menor se solicita para la sustitución de revestimientos de paredes o suelos, cambio de puerta o ventana, instalación de aire acondicionado o calefacción, instalación de saneamientos, prospecciones, instalación de cerramientos en balcones, terrazas, renovación de la instalación de suministro como agua, luz o gas, entre otros.
Cómo identificar una obra mayor
Por otro lado, una obra mayor es aquella que afecta a los elementos estructurales de la vivienda, es decir son aquellas obras con dificultad técnica que requieren de la aprobación de un proyecto técnico firmado por un profesional colegiado.
Algunos ejemplos de obras mayores son proyectos para ampliar el volumen de la casa, la altura del techo, la construcción de una planta nueva, la ampliación de la superficie de una casa, un cambio de cubierta, la estructura de la vivienda, obras que modifican elementos comunes del edificio, obras relacionadas con la protección sobre incendios, rehabilitaciones.
Recuerda que, para evitar error a la hora de comenzar una obra en tu vivienda, lo ideal es que preguntes en el Ayuntamiento o que te asesores con profesionales del sector.
¿Se puede pedir licencia de obra por internet?
Sí, se puede realizar la solicitud de licencia de obra por internet en algunos Ayuntamientos locales y de acuerdo con el tipo de obras. Dichas solicitudes solo pueden ser realizadas por personas físicas, jurídicas o comunidades de bienes o propietarios. La misma no la puede solicitar un vecino, a menos que el mismo pertenezca a la comunidad de bienes de la vivienda.
Ten presente que vas a necesitar un arquitecto o técnico para redactar la memoria descriptiva, para realizar y visar el proyecto en caso de necesitarlo. Recuerda que la licencia o el permiso es la garantía del cumplimiento de la normativa y seguridad de la obra, para que la misma no afecte la integridad del edificio
Licencia de obra: Precios y presupuestos
El precio de una licencia de obra dependerá del municipio y muchas veces se divide en dos formas de cobro:
La tasa urbanística o municipales
Hay que abonar por tramitar el expediente, y se debe pagar siempre, independientemente de si se concede o no la licencia. El tipo de gravamen que corresponda aplicar varía de acuerdo a lo previsto en las ordenanzas de algunos ayuntamientos, muchas veces no hay que pagarla o se reduce el precio si su proceso se realiza por internet.
Impuesto sobre construcciones
Las Instalaciones y Obras suelen abonarse cuando ya se ha concedido la licencia. Ten presente que el coste o precio de la tasa pueden variar dependiendo de cada ayuntamiento, algunas veces las tasa parten de 1% o pueden ser cantidades fijas, pero lo más común es que oscilen entre el 4% y el 6% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material de la Obra).
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) su precio es del 2% y el 5% del PEM y debe añadir IVA. En pocas palabras para poder saber cuál es el precio de una licencia de obras se debe tomar en cuenta el tipo de obra y su coste aproximado. Podemos decir que se traduce entre 250 € a 6.000 €, dependiendo de cada caso.
Diferencias entre ICIO y licencia de obras
Como mencionamos en el texto ICIO son las siglas de Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras. Se trata de un impuesto municipal que se debe realizar en la autoliquidación al momento de que se realice la obra, construcciones o instalaciones fijas en un local o vivienda y la misma debe ser cancelada bien sea porque se haya aprobado o no la licencia.
En cuanto a la licencia de obra, es la autorización municipal para poder ejecutar la obra solicitada. En este caso se trata de un documento obtenido después de pagar los impuestos correspondientes.
¿Cómo solicitar la licencia de obra mayor y licencia de obras menores?
Para poder solicitar la licencia, debes presentar ciertos documentos y seguir algunos pasos que te detallaremos a continuación.
Documentos que necesitas para solicitar la licencia de obra Mayor:
- Instancia normalizada.
- Fotocopia del DNI – CIF.
- Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico la entrega de la documentación.
- Comprobante o justificante que acredita haber realizado el ingreso del pago de la tasa.
- Hoja estadística de la edificación o vivienda.
- Proyecto técnico que debe estar elaborado por un arquitecto o profesional cualificado y el mismo se tiene que presentar visado por el colegio oficial correspondiente.
Paso a paso: cómo solicitar una licencia de obra mayor
- Solicitud de cita previa.
- Se debe tener un arquitecto técnico o un profesional que se encuentre licenciado.
- El arquitecto técnico o profesional cualificado debe elaborar la documentación técnica.
- La documentación técnica debe estar visada por el colegio de arquitectos oportuno para dicha obra.
- Se debe realiza el pago de la tasa correspondiente. Recuerda que la tasa varía según el coste de la obra.
- El propietario o el arquitecto puede realizar entrega en el ayuntamiento.
- El ayuntamiento comienza a realizar el análisis de la documentación y el mismo puede solicitar más documentación de ser necesario.
- La notificación por parte del ayuntamiento será entre 1 mes a 3 meses aproximadamente. Esto puede variar dependiendo de las solicitudes previas que ayuntamiento tenga.
¿Qué debe incluir el informe técnico para solicitar obras mayores?
- Plano cartográfico en formato digital por el técnico del proyecto.
- Plano de situación.
- Planos del edificio antes de la intervención “esto solo aplica para los edificios existentes”.
- Documento del proyecto básico y de ejecución como la memoria descriptiva y justificativa de la obra, presupuesto y mediciones detallados por partidas, prevención de incendios con memoria descriptiva y planos, pliego de condiciones, descripción fotográfica con el fotomontaje de la fachada, descripción fotográfica del conjunto o edificio.
- Dependiendo del proyecto se solicita estudio de seguridad y salud.
Paso a paso: Cómo solicitar una licencia de obra menor
- Dirigirse a la oficina municipal
- Retirar la documentación que debemos reunir.
- Entregar la documentación.
- Recibir los permisos para hacer los trabajos.
Debes saber que no es conveniente solicitar este tipo de licencia o permiso con mucha antelación, debido a que los permisos caducan rápidamente. Ten presente qué transcurrido el tiempo ya no podrás realizar las obras y deberás hacer una nueva solicitud o una prórroga
¿Se puede empezar una obra sin licencia?
No, no se puede comenzar una obra, reforma o modificación sin solicitar la licencia pertinente según sea el caso, ya que la misma conlleva como consecuencia una denuncia por parte del Ayuntamiento.
Pasarse por alto la solicitud de la misma y realizar cualquier tipo de obra sin licencia, conlleva una multa, que normalmente se encuentra entre los 500 y 6.000 € y el mismo varia según su legislación municipal en la materia de infracción urbanística.
¿Se puede legalizar una obra sin licencia?
Sí, se puede legalizar por medio de un procedimiento llamado Expediente de Legalización de Obra Consolidada y para poder llevar a cabo este proyecto debes realizarlo conforme a una normativa y se tiene que justificar el cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes y para esto debes contar con el técnico profesional pertinente que garantice y certifique el proyecto ya realizado.
Este es un proceso de un trámite administrativo, el mismo busca restaurar la legalidad urbanística, por iniciativa propia o por requerimiento de la administración. En pocas palabras, la intención es verificar la obra ejecutada y que la misma se ajusten o no a la normativa urbanística aplicable en el momento de solicitar la licencia de legalización.
Requisitos para legalizar una obra ejecutada sin licencia
Lo primero que debes saber es que necesitas un técnico competente y colegiado que realice el informe del proyecto, según su grado de infracción, algunos de los requisitos que se debe cumplir son:
- Tener condiciones de habitabilidad “de ser una vivienda”
- Seguir la normativa sectorial del inmueble.
- Cumplir con el código técnico de la edificación.
- Obedecer la normativa urbanística.
- Cumplir con el reglamento de instalaciones térmicas en el edificio.
Esto puede variar dependiendo de la exigencia de cada ayuntamiento de su respectivo municipio, que la misma son relativas a la normativa urbanística.
Cabe destacar que el precio para legalizar una obra ejecutada es de 1760 € para tarifa de vivienda hasta 75 metros cuadrados, el coste de visado se encuentra incluido. El IVA de 21%, la tasa urbanística por el servicio prestado, ICIO, fianza de residuos no se encuentra incluido en ese precio que puede varias según la ubicación de la vivienda.
